マンションは丈夫で長持ちというイメージが強いですが、実際何年住めるのか気になるところだと思います。
マンションは鉄筋コンクリート造なので、一般的にコンクリートは100年持つと言われていたり、60年が限度だと言われていたり、さらに税法上の耐久年数では47年だということなどで様々な意見もあるようです。
本当はどれが正しいのかと考えても何年と答えることはできないでしょう。なぜならコンクリートの質やかぶり厚の差、修繕方法や頻度、自然災害などの被害の頻度などで耐久性にも差が生じることが一般的だからです。
本来なら建て替えをしたいけれど…
そもそも100年持つと言われているマンションでも、何もケアせずに放置していて100年持つわけではありません。
確かに木造住宅などと比較すると長持ちするでしょうが、いずれは建て替えを必要とする時期もくるでしょうし、その費用はどのように負担するかなど問題が生じて実行されないケースもあります。
そのため建て替えすることは難しくても、定期的な修繕と大規模修繕を適切に行うことによりマンションの寿命を延ばすことが検討されます。
特に設備は定期的な修繕が必要
マンションはコンクリートの躯体、そして給排水管や電気やガスの設備で構成されますが、躯体の寿命は比較的長く、反対に設備の寿命は短いと言えます。
躯体は雨漏りなどが起こらないための防水工事、外壁の塗装、タイル貼りなど様々な部分で修繕していく必要があります。
剥離があれば補修する必要があり、放置していればいずれ雨水が浸透し鉄筋が錆びてコンクリートが壊れて行くでしょう。
設備の寿命は15年や長くても30年で、何もケアしなければそのうち水が出なくなる、出たとしても着色されているといった不具合が生じることや排水の不調、ガス漏れ、エレベーターの故障、駐車場の機械の故障など色々と未然に防ぐべき問題が出てきます。
大規模修繕は若返りではなく現状維持のためのもの？
大規模修繕は共用部分を対象とした修繕ですが、築30年経てば専有部分の漏水も出てくる可能性があるので専有部分の配管も交換しなければならないでしょう。
専有部分の配管を個人負担で新しくすることはできても躯体は交換できないので、築40年以上のマンションが新築と変わらない程度に若返ることは困難だと言えるでしょう。
それでも少しでも寿命を延ばすために修繕を繰り返すしかないのですが、最初の大規模修繕工事は12～15年目に実施され、防水工事、外壁塗装、給排水・電気設備工事などをメインに行うでしょう。
そこでまた新品同様に若返ることができるかというとそうではなく、快適に住むための現状を維持するためと考えた方が良いと言えます。
中古マンション購入時は修繕計画などにも注意が必要
築30年以上の中古マンションを検討する場合、マンションに何年住めて資産価値はどのようになるかなど気になると思います。
購入時に修繕積立金でマンションが維持できる計画になっているかなどの確認をした上で購入を決めることも大切です。
